Sur l'ensemble de l'année 2022, le nombre de prêts accordés a diminué de 20,5% par rapport à l'année précédente.
Le taux moyen des crédits accordés par le secteur privé était de 2,22% au quatrième trimestre 2022, contre 1,05% pour la même période en 2021 et 1,17% en 2020, constate l'observatoire.
L'observatoire rend compte depuis plusieurs mois de taux légèrement plus élevés que ceux partagés par la Banque de France: Crédit Logement voyait ainsi le marché du crédit immobilier passer la barre des 2% dès octobre, deux mois avant la banque centrale.
La différence est plus marquée quand il s'agit de volume. Selon l'observatoire CSA/Crédit Logement, la production de crédits immobiliers a chuté de 19,9% en 2022 l'an dernier, particulièrement en fin d'année.
La Banque de France, qui à la différence de Crédit Logement remonte l'ensemble des données de crédit, tablait de son côté sur une baisse de 3% en 2022 par rapport à 2021, année par ailleurs exceptionnelle puisque rattrapant l'année 2020, lourdement pénalisée par les confinements.
Une "telle chute" mesurée par l'observatoire n'a pas été constatée depuis l'automne 2008, "au plus profond de la crise financière internationale venue des Etats-Unis", pointent les auteurs de cette étude, référence dans le secteur.
Une année au "caractère exceptionnel"
La situation fragilise les emprunteurs les plus jeunes et les plus modestes, affirme Michel Mouillart, professeur d'économie et responsable de la présentation des résultats de l'étude.
Mais la hausse des taux corrélée à la hausse des prix sur le marché de l'immobilier a également découragé "ceux appartenant à des tranches de revenus supérieures, mais insuffisamment dotés en apport personnel", affirme l'étude.
L'apport personnel dans un achat immobilier continue d'augmenter, mais moins fortement qu'en 2021 (+12,3% contre +13,2%).
Il a progressé de 43,5% en quatre ans, ce qui correspond à un supplément d'apport de 7 mois pour les ménages emprunteurs dont les revenus n'excèdent pas trois fois le montant du SMIC, contre 1,5 mois pour ceux dont les revenus le dépassent d'au moins cinq fois.
Cette dégradation qui donne un "caractère exceptionnel" à l'année 2022 selon M. Mouillart, est notamment liée aux "relèvements successifs" du principal taux de refinancement de la BCE mi-septembre, début novembre et dans une moindre mesure le 21 décembre, et à une revalorisation insuffisante du taux d'usure le 1er octobre.
Ce taux d'emprunt plafond destiné à protéger l'acquéreur de conditions de crédit abusives est fixé depuis le 1er janvier à 3,57% tous frais compris pour un emprunt de 20 ans et plus.
Traduite en surface, la capacité des ménages à acheter a reculé de 4,5 mètres carrés sur l'année, alors qu'elle s'était accrue de 7,8 mètres carrés entre 2012 et 2022, selon l'observatoire.
Les évolutions remarquées restent néanmoins disparates selon les villes. A Reims et Rouen, la surface achetable a progressé de 2 mètres carrés en moyenne tandis qu'à Saint-Etienne et Annecy, elle diminue respectivement de 16 et 20 mètres carrés.
La durée des nouveaux prêts immobiliers ne cesse de progresser, passant à un peu plus de 20 ans (241 mois) sur l'année en moyenne.
Les deux tiers (65,2%) des prêts bancaires concernant l'accession à la propriété, ont été octroyés sur une durée comprise entre 20 et 25 ans sur l'ensemble de l'année, contre 55,2% en 2021.
"L'allongement des durées a permis de compenser en partie l'impact du resserrement de l'accès au crédit et de la nécessité de mobiliser un apport personnel plus élevé que par le passé", affirme l'observatoire.
